固定資産税 土地

土地評価のしくみ

評価額の決定

国が定めた固定資産評価基準および固定資産評価基準に基づき評価事務にかかる細目の取り扱いを定めた相馬市固定資産評価事務取扱要領（土地）に基づき、次のようにして土地の評価額が決定されます。詳細は下記の同要領を確認ください。

  1. 地目（宅地、田および畑（あわせて農地という）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地）を区分します。さらに宅地などでは商業、住宅、工業などの地区に区分します。
  2. 状況類似地ごとにその地区内の標準的な土地を選定します。
  3. 地価公示価格や鑑定評価価格などを参考にして標準的な土地の適正な時価を評定します
  4. 適正な時価をもとに標準土地評点数または路線価の付設をします。
  5. 土地の形状などによる補正などにより各筆の評点数を付設します。
  6. 評価額の決定

相馬市固定資産評価事務取扱要領（土地） (PDFファイル: 2.3MB)

住宅用地に対する課税標準の特例

居住用の家屋の敷地（住宅用地）は、その税負担を軽くするため課税標準の特例措置が設けられています。

住宅用地には次の2つの場合があります

  • 専用住宅の場合＝もっぱら居住用とされている住宅の敷地の用に供されている土地
  • 併用住宅の場合＝一部が事業用で、居住部分の割合が4分の1以上である家屋の敷地に下表の率を乗じた後の面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建設中であり、一定の要件を満たすと認める土地は、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。

課税標準の特例の詳細
家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
（パーセント）
専用住宅 全部 1.0
下記以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
下記以外の併用住宅 2分の1以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 2分の1以上4分の3未満 0.75
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の3以上 1.0

（注意）専用住宅・併用住宅ともに敷地面積が住宅床面積の10倍を超えるときは10倍の面積までが住宅用地となります。

課税標準額は、次のように軽減されます

小規模住宅用地の場合

住宅用地のうち200平方メートル以下の部分を小規模住宅用地といい、課税標準額は評価額の6分の1になります。

（注意）同じ敷地の上に2戸以上の住宅がある場合には、1戸につき200平方メートルまでの部分になります。

一般住宅用地の場合

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といい、課税標準額は評価額の3分の1になります。

住宅用地・非住宅用地変更申告書提出のお願い

この住宅用地の課税標準の特例措置の適正な運用のため、次の場合には、住宅用地・非住宅用地変更申告書の提出をお願いします。

  1. 非住宅用地を住宅用地に変更したとき
    （住宅の新築、店舗・事務所・倉庫などの非住宅を住宅に変更）
  2. 住宅用地の面積を変更したとき
    （住宅用地の買い増し）
  3. 併用住宅で、居住部分とそれ以外の部分の床面積に変更があったとき
    （居住部分または店舗部分などの増築、取り壊し）
  4. 専用住宅を併用住宅に変更、または併用住宅を専用住宅に変更したとき
  5. 住宅用地の住宅戸数に変更のあったとき
  6. 住宅用地を非住宅用地に変更したとき
    （住宅の取り壊し、住宅を店舗・事務所・倉庫などの非住宅に変更）

宅地の税負担調整措置

土地の固定生産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。この負担調整措置は、負担水準（注釈）の高い土地は税負担の引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担を調整していくものです。
地価の下落に伴い評価額が下がっているにもかかわらず税負担が上昇する土地は、本来の課税標準額に比べて現在の課税標準額が低いため、負担調整措置により本来の課税標準額に向けた是正過程にあるものです。このため、地価の動向と税負担の動きが一致しないことがありますが、税負担の公平性を確保するために必要な措置ですのでご理解ください。

（注釈）負担水準＝個々の宅地の評価額に対して課税標準額がどの程度まで達しているかを示すもので、次の割合で算定します。住宅用地の課税標準特例が適用される場合は、新年度の評価額に特例率を乗じた額で比較します。

負担水準の計算式

負担水準は前年度課税標準額を新年度評価額に住宅用地特例率（3分の1または6分の1）を掛けた額で割ったものです。

商業地などの宅地

新年度の評価額と前年度の課税標準額を比較し、その割合で課税標準額の算定方法が決まります。

商業地などの負担調整措置の詳細
負担水準 課税標準額
0.7以上 新年度の評価額の7割
0.6以上0.7未満 前年度の課税標準額を据え置き
0.6未満 前年度の課税標準額に評価額の5パーセントを加算
（注意）加算後の額が評価額の6割を上回る場合は評価額の6割、評価額の2割を下回る場合は評価額の2割

私道（公衆用道路）の減免

私道であっても、次の要件に該当するものは、固定資産税減免申請書の提出により固定資産税が減免されます。

  1. 一端が公道に接続していること
  2. 当該道路の通行を必要とする宅地が2画地以上あり、居住用家屋が5戸以上あること
  3. 登記地目が公衆用道路であること
  4. 貸家、工場内など、その使用が特定されていないこと
  5. 通行の制限がないこと
  6. 幅員が2メートル以上あること
この記事に関するお問い合わせ先
税務課 固定資産税係

〒976-8601
福島県相馬市中村字北町63-3 市役所庁舎1階
電話番号：0244-37-2128
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更新日：2024年04月01日